전월세 보증금, 이렇게 지킵니다

주거 계약 — 전세와 월세

주택임대차보호법은 국적을 가리지 않고 적용됩니다. 대항요건인 "주민등록"은 외국인의 경우 외국인등록과 체류지 변경신고로 갈음합니다(출입국관리법 제88조의2제2항). 외국인이 체류지를 변경했을 때에는 전입한 날부터 15일 이내에 새로운 체류지의 시·군·구 또는 읍·면·동의 장이나 그 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 전입신고를 해야 합니다(같은 법 제36조제1항).

계약 기간

• 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조제1항). 1년 계약을 했어도 임차인은 2년을 주장할 수도, 1년을 주장할 수도 있습니다.
• 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다(같은 조 제2항).

보증금을 지키는 두 가지 권리

보증금 보호는 서류 두 장이 아니라 세 가지 행위로 만들어집니다. 이사(인도) + 전입신고 + 확정일자입니다. 하나라도 빠지면 권리가 생기지 않습니다.

1. 대항력 — 집이 팔려도 계속 살 수 있는 힘

임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조제1항). 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(같은 조 제4항), 집이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있습니다.

"그 다음 날"이 핵심입니다. 신고한 당일이 아니라 그 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 잔금을 치른 날 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 한 발 앞섭니다. 잔금·이사·전입신고를 같은 날 끝내고, 계약서 특약에 "잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다"는 조항을 넣으세요.

2. 우선변제권 — 경매가 붙었을 때 먼저 돈을 받는 힘

대항요건(인도 + 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은, 경매나 공매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제3조의2제2항). 단, 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다(같은 조 제3항).

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이 부여합니다(제3조의6제1항). 수수료가 있습니다(같은 조 제5항).

임대차 신고로도 확정일자가 부여됩니다

• 대상: 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(보증금·차임 증감 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외). 적용 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시와 경기도 관할 구역의 군으로 한정)·구입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3).
• 기한: 계약 체결일부터 30일 이내, 임대인과 임차인이 공동으로 신고(법 제6조의2제1항). 한쪽이 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다(같은 조 제3항).
• 효과: 신고 접수를 완료한 때에는 임대차계약서를 제출한 경우에 한해 확정일자를 부여한 것으로 봅니다(법 제6조의5제3항). 반대로 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다(같은 조 제1항).
• 어디서: 주택 소재지 주민센터, 또는 온라인으로 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr).

소액임차인 최우선변제

보증금이 적은 임차인은 다른 담보물권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 받습니다. 다만 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록 요건을 갖추고 있어야 합니다(주택임대차보호법 제8조제1항).

먼저 받는 금액은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(법 제8조제3항 단서, 시행령 제10조제2항). 위 금액 기준은 시행령 개정으로 바뀌므로 계약 시점의 기준을 확인하세요.

3. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 — 임차권등기명령

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3제1항). 임차권등기를 마치면 이사를 가서 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않습니다(같은 조 제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

보증금을 못 받은 채 먼저 이사하면 안 됩니다. 짐을 빼고 전출하면 대항요건이 사라져 순위를 잃습니다. 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 다음에 이사하세요.

계약서에 서명하기 전에 확인할 것

보증금이 집값에 너무 가깝지 않은지 계산해 보세요

선순위 근저당의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 그 집의 시세에 가깝다면, 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다. 등기부에 적힌 것은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액이라는 점에 주의하세요.

전세보증금 반환보증

보증금을 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급하는 보증 상품이 있습니다. HUG 안내에 따르면 임대차 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다. 가입 요건·보증료·외국인이 추가로 내야 하는 서류는 상품과 시점에 따라 달라지므로 HUG에 직접 확인하세요.

갱신·해지·임대료 인상

묵시적 갱신 — 아무도 말하지 않으면 2년 연장

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다(제6조제1항). 이때 존속기간은 2년입니다(같은 조 제2항). 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용되지 않습니다(같은 조 제3항).

묵시적으로 갱신된 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(제6조의2). 통지 날짜가 증명되도록 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 보내세요.

계약갱신요구권 — 1회에 한해 2년 더

임차인이 기간 내에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3제1항). 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 거절 사유는 법에 아홉 가지로 열거되어 있고, 대표적인 것은 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축, 그리고 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주입니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면서 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(같은 조 제5항).

임대료 인상 상한 — 5%

증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하고(제7조제2항), 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다(같은 조 제1항 후단). 시·도는 이 범위에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.

문제가 생기면 어디로

• 주택임대차분쟁조정위원회 — 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금이나 주택의 반환, 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 심의·조정합니다(주택임대차보호법 제14조제2항). 대한법률구조공단 지부 등에 설치되어 있고, 법률상담은 국번 없이 132, 조정 신청은 hldcc.or.kr에서 합니다.
• 외국인종합안내센터 1345 — 체류지 변경신고 등 체류 절차에 관해 20개 언어로 상담합니다.
• 다누리콜센터 1577-1366 — 13개 언어, 24시간 생활·긴급 상담.
• 위브링 상담 — 계약서를 함께 읽고, 등기부등본에서 무엇을 봐야 하는지, 확정일자를 어디서 받는지 통역과 함께 안내합니다. 은행 계좌와 휴대폰 개통은 한국 생활 시작 — 은행 계좌와 휴대폰, 비자 연장 서류는 체류자격별 연장 서류 가이드를 참고하세요.

계약서에 서명하기 전에 한 번 더. 이해하지 못한 조항에는 서명하지 마세요. 한국어 계약서가 원본이고 번역본은 참고용인 경우가 많습니다. 특약 사항은 구두 약속이 아니라 반드시 계약서에 글로 적어야 효력을 주장하기 쉽습니다.